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2287.7万!黄金周首日铁路售票量破纪录

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又临房地产企业财报季,与往日不同的是恒大通过线上形式举办了2019年业绩发布会。

3月31日,恒大公布2019年度业绩。数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

值得注意的是,恒大集团董事局主席许家印直面公司发展遇到的问题,在会上正式提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债”,成为当日最大亮点。许家印表示“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

据悉,从今年开始,恒大要通过销售高速增长、严控土地储备规模、有息负债大幅下降,进行发展模式的转变。恒大选择这“三板斧”作为新战略背后有什么样的考量?在这个时间节点战略转型又有何深意?

1.

/ 恒大“高增长”背后的底气 /

许家印在发布会上表示,恒大新战略之一的“高增长”,就是要实现销售高速增长。今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。

分析人士指出,其实这一战略对恒大来说不难,恒大天生具有高增长优势。如何保持高增长优势,才是现在恒大应该优先考虑的。

恒大的高速增长一直有迹可循。财报显示,2018年恒大净利润373.9亿元,同比增长53.4%。2018年核心业务利润为783.2亿元,同比增长93.3%,市场预期451.2亿元。经营利润为1414.14亿元,同比增长65.9%。2018年营收4662亿元,市场预期4977.9亿元。

恒大各项利润指标在2018年同时大幅增长,对应上之前2017年恒大布局战略转型,也可以说这是上次“新战略”取得的丰硕成果,也从侧面说明恒大对战略的执行能力和实现能力是首屈一指的。

更久以前,恒大的高增长也是有目共睹。数据显示,2017年上半年,恒大实现净利润大幅上涨至231亿元,核心业务利润273亿元,归属股东利润188.3亿元,均创历史新高。

实际上,这样的高速增长不是一年两年的事情,恒大自上市以来就连年保持快速增长,如销售额从303亿元增至3734亿元。

恒大业绩当时的高增长,也被国际大行所看好。花旗、美林、法巴、野村证券、星展、中银国际、国泰君安、中金、联昌国际等国内外大型投行纷纷给予恒大“买入”评级,目标价最高达31.8港元。

此时,恒大重新将“高增长”定为新战略,说明恒大在保持增长方面的信心很足,保持“高增长”的发动机将带动恒大在新财年实现预期。

2.

/ 恒大“控规模”背后的逻辑 /

许家印还在发布会上表示,新战略的另一个关键点是“控规模”,要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

恒大的最大优势在于土地储备,此前在做出土地价格增长高于利息增长的判断后,恒大通过抓住中国房地产的黄金20年,储备了非常多的低价土地,平均土地成本低至每平方米1800元。

克而瑞研究中心推出的《2019年上半年中国房企总土储货值TOP100》显示,2019年上半年,恒大土储的总货值和总土储建面均位列第一。

现在恒大新战略反其道而行之,降低土地储备的逻辑在于,房企每年将大量资金投向土地,由于土地开发需要较长的周期,导致了大量的资金沉淀,负债率也由此推高。若仅仅增加销售额,不控制土地规模、降低成本,负债还是不能大幅降低。

目前恒大已拥有2.76亿平方米的充足土储,土地储备负增长的底气由此而来。随着土储陆续开发入市,销售将稳健增长,回款能力也将持续提升,从而增加现金流、降低负债,这对恒大是一件好事。

为此,恒大着力控制土地储备规模,要实现土地储备负增长,即未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右,以降低土地费用支出,减少资金沉淀。

分析指出,大房企总能将自身发展与从行业周期结合,对于现阶段的恒大这一战略无疑是正确的。恒大过去储备了大量土地储备,以规模优势成功在行业红海中脱颖而出。到了后规模时代,迅速通过战略转型去杠杆增效益,业绩迎来新的爆发点,为行业指出了未来发展的方向。

3.

/ 恒大“降负债”巨大的决心 /

2019年度业绩发布会上许家印表示,“要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”新战略中的“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。恒大这一战略是慎重且符合国家战略和自身发展需要的。

从国家层面看,为了预防金融风险,2016年10月10日,国务院印发《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》,明确要提出降低企业杠杆率。从2017年起,“去杠杆、降负债”成了各大房企的主旋律。

而对房企来说,在降低企业负债率的大趋势下,敢于取舍,积极布局,确保现金流充盈,这才是生存之道。

其实恒大“降负债”的决心由来已久。从2017年开始,恒大就已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”经营模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式转型,核心是大幅降低负债率,增加净资产。

恒大的决心比想象中更大,仅仅一年就取得了成效。恒大2017年业绩报告显示,公司净负债率下降近六成,资产负债率下降至71.1%。并预计在2019年末将资产负债率下降到55%左右。

2018年恒大做得也不错,恒大集团继续全面贯彻“三低一高”经营模式,主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式,实现总负债水平及负债率同比大幅下降。

这直接体现在2018年财报上,至2018年度末,恒大集团净资产增至3086.3亿元,较2017年底增长27.4%;净负债率降至151.9%,较2017年底降低31.8个百分点;总借贷水平较2017年底下降595亿元,降幅为8.1%。

另外,2018年恒大流动资产为1.58万亿元,流动负债为1.16万亿元。计算得知,其短期偿债能力指标流动比率为1.36,说明该企业变现能力不弱。

2020年,恒大将“降负债”再次视为新战略可见其更大的决心。许家印还在现场算了笔账:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

4.

/ 恒大提“新战略”缘于自身底气够足 /

在2020年,恒大提出新的发展战略“高增长、控规模、降负债”,自身具备实现战略目标的巨大优势和条件,信心除了来源于充足的土地储备、过硬的产品品质,还有强大的销售能力、强大的管控能力和团队执行力。

得益于恒大强大的销售能力,据恒大每月公布的合同销售金额及合同销售面积来看,2019年9月和10月,合同销售金额两次刷新该集团单月的历史记录,仅在十一黄金周期间,恒大的销售额就超过510亿。

今年一季度颠覆性营销模式“网上卖房”已经“开门红”。2020年2月13日,恒大率先启动网上购房,提供网上VR看房、网上选房、网上购房等一站式服务,成为首家全面推行“网上购房”的房企。同时,根据恒大此次推出的优惠政策,2月18日起恒大全国在售楼盘可享受75折优惠,并可以根据楼栋去化率、付款方式等条件再有折上折。

根据恒大公开的营运数据,今年2月的75折购房活动使恒大的合同销售金额增长107.8%。由此看来,恒大在未来将继续不定期开展打折销售活动,以此拉动增长。

此次“网上卖房”已经让恒大一季度销售额1465亿元大增23%,销售回款1133亿元大增55%,均为行业第一,这也为其完成全年销售目标提供了强有力保证。既刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录,更充分展现恒大实施新战略初步取得巨大成效。

同时,恒大在新财年还将积极探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局来实现年度目标。

业内人士指出,恒大提出新战略是基于过往的业绩支撑,以及强大的执行力和决心,实现的可能性非常高。

曾经,许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划,没有一年不实现的。”“上市十年,十倍增长”足见许家印过人的经营智慧和实干魄力。在他的掌舵下,“新恒大”在新的战略加持下2020财年值得期待。

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